住房公积金个人住房贷款风险防控思路及对策研究

四川省省级住房公积金管理中心 邱静

发布时间:2025-10-29

住房公积金使用于缴存职工购建房，在住房金融领域发挥着不可或缺的作用。住房公积金风险防范和控制是住房公积金管理的重中之重。本文以个人住房公积金贷款为研究对象，运用风险管理理论结合工作实务的研究方法，指出在住房公积金风险总体可控的实践基础上，还存在风险防控体系缺陷明显和风险防控难点热点问题凸显的问题，以及完善风险防控体系的现实需要。提出风险防控体系的完善思路和具有可操作性的对策建议，为住房公积金风险管理实践提供了指导。

住房公积金作为政策性住房金融的主体，与房地产市场供求关系变化形势息息相关。截至2024年底，全国住房公积金个人住房贷款总额164901.08亿元，贷款余额80698.66亿元，个人住房贷款率73.86%，个人住房贷款市场占有率17.64%，有力促进了住房消费增长。

住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）基于住房公积金缴存互助属性，以低息优惠向缴存职工提供购房资金融通，成为职工购房贷款的首选通道，有效助力刚需群体购房安居，住房消费支持作用明显。在住房公积金高质量发展的新阶段，业内如何在多年来积累的风险管理实践基础上进一步加强风险防控，识别风险、精准施策，是确保公积金制度稳健运行的当务之急。

当前公积金贷款面临的主要问题

围绕住房公积金风险防控，国家层面由住建部、财政部、人民银行等部委陆续出台了多项政策措施加强监管，住建部、审计署等部门接连开展多项电子稽查、专项审计等行动。截至2024年末，全国公积金住房贷款不良贷款余额40.94亿元，不良率仅0.05%，住房公积金资产风险总体可控。但是，风险管理整体发展水平不平衡、风险管理体系不完备和风险“化解难”等问题仍然突出。公积金贷款发生借款人还款违约甚至逾期未还，将直接引发住房公积金资金安全风险。

行业风险管理发展水平不平衡

当前，公积金风险防控工作在各地管理中心开展情况参差不齐，风险防控水平差异较大。各地管理中心内部的风险管理组织架构、风险管理制度建设等方面参差不齐。比如，个别省（自治区）管理中心至今仍未设置承担风险管理职责的内设部门，其风险管理未成建制，风险管理工作较为落后。部分地区即使设置有风险管理部门，但也五花八门，分设在稽核处、内审处、合规处等，且各自承担职能也并不一致。同时，住房公积金资金池在各自所属地域内独立运作，不能相互调剂余缺，未实现全国“一盘棋”的抗风险整体合力。

究其原因，主要在于住房公积金现行管理模式存在弊端。根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）规定，住房公积金由设区城市设立的管理中心进行属地化管理。各地按照住房公积金政策相关规定，结合当地经济发展水平，建立各自的管理模式，并未形成中央、省、市三级垂直管理的全国集中统一模式。

管理模式的不统一，导致住房公积金区域发展不平衡，也相应带来风险防控发展水平不平衡。

风险防控体系存在明显缺陷

风险防控是一个全方位、多层次、全过程、同步骤的系统体系。从当前公积金贷款风险管理实践看来，针对贷款新业务、新政策的风险防控往往未同步进行，出现了业务先行、风险防控后置的状况。

近年来，随着与城市经济圈一体化发展、区域城市同城化发展战略相配套的“异地贷款”“区域合作贷款”等创新性贷款政策的实施，公积金跨地域使用规模进一步扩大，2024年，全国累计发放公积金异地贷款7562.41亿元，贷款余额4752.55亿元。由于贷款受理、审核、发放地中心与贷款资金提供地中心地域分离，风险隐患相应增大，与之相配套的风险防控制度并未同步实施。比如，某省在出现异地贷款逾期无法扣划回收的障碍后，由当地住建部门组织属地各管理中心签订《逾期贷款异地扣划协同机制合作协议》，实现逾期贷款异地扣划8笔，共计31.36万元，异地贷款逾期风险防控制度才得以补充完善。

同时，业务风险过程管控不严不实，甚至因事前、事中防控薄弱，直至发生风险损失事件才进行“亡羊补牢”。比如，某省会城市公积金中心核心业务系统自动触发资金划出指令，经事后挽救得以追回巨额资金，并着手整改系统设计之初未被识别的风险隐患。

究其原因，一方面，由于业内长久以来存在重业务、轻风险意识，且在上级主管部门监管下形成跟着上级走的依赖思想，主动防范风险和纠错的理念欠缺。另一方面，风险防控机制不全、风险防控方法和手段不足、风险防控责任制落实不到位等问题不同程度的存在，风险防控存在薄弱环节，未形成管理闭环。

在当前房地产市场止跌回稳的新阶段，必须始终保持住房公积金运行稳定、资金安全，不发生系统性金融风险，发挥住房保障基础性作用，必须巩固强化风险防范意识，进一步加强住房公积金风险防控体系建设[1]。

风险防控中难点热点问题凸显

难点方面：

公积金贷款逾期、外部欺诈是风险防控的重点，也是治理难点。比如，新建住房项目工程烂尾导致借款人致力维权而拒绝还款；借款人因失业、收入大幅下降导致无力负担月供等。再如，某设区城市公积金中心工作人员与外部中介勾结，通过伪造收入证明、婚姻证明等材料，违规办理高额的风险贷款。

以上两类问题有着深层次风险根源，前者主要是来自房地产市场的企业债务危机、房价下降、经济下行压力等传导效应影响，后者主要来自外部具有组织性、产业化特征的中介代缴骗贷等违规违法行为的侵蚀。由此产生的公积金贷款风险不能轻易化解，需要花大力气加以防范。

热点方面：

贷款清偿中抵押物风险以及贷款资金未收回转化成公积金贷款呆坏账损失难以核销等问题，成为业内热议的焦点问题。

从2024年核销呆坏账的金额来看，全国仅使用住房公积金贷款风险准备金243.08万元，出现贷款风险准备金连年足额计提但却难以冲销呆坏账的现象。如西部某省份，仅有两市在遭遇地震时曾动用贷款风险准备金，大部分市（州）都未能启用贷款风险准备金冲销呆坏账。

究其原因，前者主要是外部环境变化带来的适应性挑战所致，国家房地产调控政策变化，贷款抵押担保物市场价值波动存在潜在风险；法律法规调整变化，抵押权实现与居住权出现冲突。后者主要是由于各地财务管理实际情况的差异，加之大部分发生逾期的贷款从逾期贷款催收、处置和担保追偿中得以全额回收后，呆坏账核销的发生并不多，目前还有大部分地域尚未出台具体核销实施细则，导致住房公积金呆坏账核销制度推动缓慢。

公积金贷款风险防控基本思路

基于上述问题分析，加强当前和今后一段时期公积金贷款风险防控可遵循以下基本思路：

在风险管理原则下健全公积金贷款风险管理机制

一是坚持匹配性原则，建立风险管理制度更新机制。住房公积金风险防控体系应当与风险状况相适应，并与政策、环境变化相适配。公积金贷款风险管理制度更新要有周期性，形成年度评估会审模式，及时废止或修改老旧制度、实时增加或补充新制度，提高风险管理制度的“保鲜度”。

二是坚持独立性原则，建立风险管理组织架构独立运行机制。保证风险管理机构设置、人员配备的独立性，赋予公积金贷款风险管理条线独立开展工作的权限、建立畅通的风险报告渠道。

三是坚持全覆盖原则，建立全面风险管理机制。风险管理不能有漏项、风险监控不应有盲区，覆盖公积金贷款管理层面和服务层面，覆盖公积金贷款风险全过程，以职能风险管理为主建立全面风险管理机制。

四是坚持重要性原则，建立风险管理分级处置机制。借鉴商业银行信用风险评级测度方法[2]，整体上按评估的重要性程度将风险分类分级，并建立风险预警分类分级响应和处置机制，对发生的贷款逾期风险，按逾期期数递增数级，采取对应的贷后提级管理。

在风险管理组织架构下推进风险管理职能化

一是建立完备的风险管理组织职能架构，构建风险管理“三道防线”[3]。按风险管理组织架构，公积金管理中心应建立以公积金业务部门、风险管理部门、内部审计部门组成的“三道防线”。三线协同作战，逐层递进，道道把控，共同形成风险管理坚实屏障。

二是明确防线职责，确保风险管理责任逐级落实。贷款业务部门是风险管理阵线的排头兵，负责发现、报告风险敞口；风险处或合规处，位于风险管理阵线的“中台”，负责制定风险管理制度和风险缓释措施。内审稽核部监督各部门风险管理履职情况并督促整改。

三是建立风险管理条线[4]模式，实现风险管理职能化[5]。风险管理条线集结了风险管理的关键职能部门，相较于业务风险条线对贷前、贷中、贷后、逾后全过程风险防控的专业化，侧重于将风险管理职能化，统领包括业务风险管理在内的各类风险管理。

在流程环节控制下把握贷款风险防控的精准度

一是识别公积金贷款风险类别，精准把握风险。公积金贷款风险主要涉及合规风险、信用风险和操作风险。

合规风险指国家层面的政策红线和本省市政策要求，公积金贷款需满足在公积金缴存、首付比例、还款能力、资金监管账户等方面的申请条件，确保不突破硬性条件，精准实现风险控制。

信用风险指借款人信用及还款能力风险，贷款抵押物价值及处置风险也涵盖其中[6]。贷前严格审查，健全抵押担保制度，建立贷款风险准备金，引入贷款保险机制等，精准实现风险规避、风险补偿和风险转移。

操作风险常由信息系统发生故障、业务流程存在缺陷、人员串通舞弊或操作失误而触发。采取不相容岗位分离、内控授权管理等措施，精准实现风险降低。

二是实施公积金贷款风险流程化管理，有效控制风险。住房公积金风险管理应坚持风险识别、风险评估、风险监测、风险缓释控制和风险报告全流程管理。对由外部环境变化、业务流程变更等引起的未知风险做好研判、分析和定性评价；对纳入风险清单管理的已知风险，特别是对量化型的关键风险指标进行风险数据动态监测。数字化赋能风险预警分级，驱动风险信号接收应答程序，采取风险应对措施控制风险，缓释风险影响和损失。明确风险报告责任制，避免疏忽遗漏不报、故意隐瞒不报。

利用内部控制内嵌于流程中的特性，将风险管理流程与内部控制有机整合[7]，做好风险管理流程的内部控制管理，注重流程衔接不断、环节相扣不落，真正将风险管理做实做细，有效控制风险。

公积金贷款风险防控具体对策

实行公积金贷款标准化管理

对公积金贷款各类风险问题，特别是不易轻易化解的深层次风险，切实做好贷款业务规范化管理，练好风险防控基本功，是应对来自外部风险挑战的根本之策。

严格按《住房公积金个人住房贷款业务规范》国家标准，对公积金贷款业务实行标准化管理，增强风险防控屏障对风险冲击的防御力量。完善项目准入及楼盘管理；完善审批环节授权管理；完善风险考核机制的贷后催收责任制和贷款终身负责制。

对借款人信用风险问题，不仅做到贷前调查到位，对贷款申请人（含共同申请人）及其配偶信用情况进行综合评价，把好贷款发放的首道关口，而且对贷后发生借款人信用及担保变化情况做到实时跟踪，通过监控分析采取相应措施尽最大可能将风险控制在发生初期。

对抵押权实现问题，建立完善住房产权抵押登记制度，抵押担保优先采用以该笔贷款所购住房为抵押物，重点围绕抵押物现值、平均抵押物、抵押物集中度、动态抵押率指标开展贷前抵押物价值评估、贷中抵押信息及时交互、贷后动态抵押率监测工作，切实将抵押物风险管理做深做细做实，有效保护公积金贷款债权。

另外，给合标准化管理开展公积金骗贷的专项治理工作，进一步完善长效机制，推进骗贷治理常态化。

加强风险防控协同

遵循住房公积金贷款购房“一件事”工作思路，集成内外部风险防控协同。公积金管理中心内部贷款办理部门与外部协同办理机构在合作联动中相互交织，融合成为贷款风险防控的有机整体。

与住房交易管理部门、公安部门、民政部门和人民银行个人征信系统进行信息交互共享，为公积金贷款办理提供信息支撑，防范操作风险；加强与受托承办银行公积金贷款业务风险防控体系的衔接，明确银行受托主体责任；加强房产中介机构的业务培训，规范房产中介机构业务办理引导，特别是二手房交易的贷款办理；对异地贷款，缴存地管理中心与贷款地管理中心密切配合做好逾期催收等逾后管控措施。通过集成部门间合作，在贷款购房“一件事”落地中将风险防控贯穿其中。

另外，应建立与房地产、金融政策和法律法规变化的协同机制，及时调整公积金贷款政策与管理规则，有效减少与外部变化不适配而产生的风险。

化解抵押物风险

根据民法典新增“居住权”等有关条款，对由此产生的居住权与抵押权冲突而导致的抵押权难实现的问题，完善借款合同对应规定。在借款合同关于抵押人处分抵押财产的限制中，增加关于抵押物设立居住权、处分抵押物所得价款清偿顺序的条款。同时，增加相应的违约救济条款，明确约定贷款人有权从借款人住房公积金账户扣划相应金额以偿还借款，保障贷款资金的收回，避免或减小风险损失。

完善呆坏账核销制度

对公积金贷款风险损失兜底，是贷款资产管理的重要环节，也是公积金贷款风险管理中应有之举。依据2006年财政部颁布的《住房公积金呆账核销管理暂行办法》（财综[2006]10号），在《中华人民共和国会计法》和《住房公积金财务管理办法》的规范下，加强对呆坏财核销财务管理工作的研究，积极推进公积金呆坏账核销实施细则等配套制度全面出台，做好呆坏财核销后的资产保全和追收工作。

优化风险防控系统建设

在内部控制中，加强数字化监管。数字化监管是应对业务数字化发展的有效手段。一方面，在行业层面依托住房公积金电子化检查工具、监管服务平台和公积金体检评估定时进行全方位的合规检查。另一方面，利用公积金管理中心内部稽核系统更加贴近自身业务实际的优势进行日常稽核检查，对公积金贷款业务质量进行内审。

推行“互联网+”监管模式，健全一体化风险防控工作平台，使风险管理在住房公积金资金运作中得以全面覆盖、全员参加、全过程实施和全系统控制，构筑起稳定可靠的数字化安全新防线，切实提高风险防控能力，进一步提升住房公积金运营管理效率。

结语

住房公积金政策的执行与外部经济环境变化相趋同，因此其风险防控的研究必然处于动态变化中，不能一蹴而就。本文基于住房公积金管理人员角度，对住房公积金业内存在的贷款风险共性问题和较为突出的难点热点问题进行深入研究，以期为公积金贷款风险防控理论和实践操作做出一些有益的探索。由于时间有限，研究中对业内公积金贷款工作开展相关情况，包括贷款风险问题的收集还不是很充分，后期的研究工作中有待进一步进行补充完善。

参考文献：

[1]国务院国资委研究中心.《企业全面风险管理（ERM）框架与实践》.[M].北京：中国经济出版社，2010.

[2]中国银保监会课题组.《商业银行内部评级体系实施指南》[M].北京：中国金融出版社，2012.

[3]尹维劼.《企业风险防控三道防线》[M].北京：人民邮电出版社，2023.

[4]巴曙松.《金融机构风险管理实务》[M].北京：中国人民大学出版社，2016.

[5]王周伟.《风险管理：原理与方法》[M].上海：上海财经大学出版社，2017.

[6]王胜邦.《信用风险模型与巴塞尔协议》[M].北京：中国金融出版社，2010.

[7]李晓慧.《内部控制与风险管理》[M].北京：经济科学出版社，2018.

《经营管理者》2025年第9期