上海保障性住房精细化管理研究——以外高桥新市镇G09-02地块为例

上海益恒置业有限公司 王俋炅

发布时间:2022-06-17

在高质量、低利润的要求下，保障性住房工程项目的承建单位必须要科学地把控成本与质量，加之保障房项目工期大多都很短，进一步加剧了项目管理的难度。在满足质量要求的基础上，开发商想要挤出一点利润，只能加强成本、工程质量、工期等环节的管控。精细化管理的实施有效地控制了工程项目成本，极大提升了项目的整体质量和效益，有助于保障房建设单位提高社会形象力、信誉力。

精细化管理所追求的就是通过细化分解战略目标，并加强执行环节的管理，使建设单位高度落实执行规划，最大限度的发挥管理效应，从而使开发商自身的执行力全面提升。基于建设项目的“精细化管理”，最关键的就是有效地结合创新性与规范性。

工程概况

笔者选取上海市浦东新区外高桥新市镇区域G09-02地块为研究案例。该地块共计65061.2平方米，项目建筑总面积173358平方米，容积率1.8，共有11栋住宅楼，3栋公共配套建筑与商业，其中住宅为18层。该项目一方面属于城中村改造工程，一方面作为高桥自贸区内的建筑项目，面临更高的建设要求。为了实现工程效益、周期、质量的全面统一，达到上海市要求的装配式建设标准，项目的住宅楼以及其中1栋商业配套全部采用装配式结构，预制率为40%，墙体采用混凝土剪力墙，主打户型为55平方米、80平方米、100平方米三种调配结合，层高设计为2.8米，其他方面均按照浦东新区征迁安置的具体要求执行。

基于笔者所在公司上海益恒置业有限公司既往的项目开发经验，同时参照上海及国家设立的保障性住房标准，该项目在施工前优化前期方案，包括建筑方向、楼栋外观、单元套型结构、面积规划及功能设计等的优化，在追求经济适用的基础上，避免落入俗套。

本项目延续了以往工程项目中的精细化管理经验，更为致力于打造精品工程，以精细化控制为依托，实施精细化管理，积极践行和谐社会住房建设的新观念，不仅要考虑居住的实用性需求，还要考虑居住环境的舒适性与健康性；从国家建设规范、立法体系出发，从各个环节切入力争在保障房建设全过程落实执行精细化管理。对于项目设计、监理、施工等的合作均签署了具有法律效力的合同。推进精细化管理，促使各方主体将工作做精、做细，有效地提高保障房的施工安全与建设质量。

完善保障性住房工程项目精细化管理的举措

精细化管理是建立在制度化、规范化基础之上的，因此企业要改变以往管理中的个性化与随意性。重构一套相对齐备的、系统化的奖惩机制，发挥其激励效应与规制效应。将精细化管理激励约束体系引入到房地产建设中，有助于及时地总结、沟通、评价、奖励项目建设中的一些好的做法、成果、经验等，并积极在内部扩大应用。有效控制和解决各个建设阶段的问题。而对于工作进度滞后的部门必须要问责，保证所有事都有落实者，所有事都有负责者。尤其是项目部，要设计细致、科学的奖惩制度，有效的发挥建设人员的积极性与创造性，将他们培育成实施、执行精细化管理的支撑者和动力源。

设计精细化管理举措

本着宜居理念进行精细化设计，考虑到保障性住房大多都是中小面积的户型，但要配备完善的功能，因此要按照功能性质与生活需要对厨房、起居室、阳台、卫生间、卧室等实施精细化设计。基于对人类活动、生活习惯、功能尺度等的综合考量，科学协调“功能分区”，使有限的空间得到最大化的利用。在项目建筑设计期间，精细化管理的关键点是设计任务书的要求、施工图审查、建设方案论证、出图、会审等。任务书的精细化设计，能够直观的反映项目的设计标准和要求，促进了设计方案的有效管理，提升了设计方案的科学性、实用性及质量。论证建筑方案，有助于提高方案与装配式建筑的匹配度，以免对后期施工带来干扰，尤其是保障性建设项目，既要考虑规模化，集约化，还要求美观实用。内部审查和会审设计图，有助于提高设计图的规范性，及时发现设计中的漏洞或偏差，在正式施工之前重新优化修正，以免进入PC构件深化阶段之后，还要重新调整设计，延误构件工期。

在近几年，为保证新建项目的功能完整性，上海市提出了40%的单体预制率标准，因此新建项目不仅要考虑经济性、美观性、实用性，还要考虑装配式的特征。在设计方案初期，就要考虑PC设计，根据装配式建筑特征，思考和协调平面布局，针对PC特点，将户型优化为两种，提高标准化构配件的通用性和重复使用率，减少模具制作费用。如板式户型选择了C+A+B+C的结构，通过北连廊，协调南侧户型的平整性与外部的规整性。在设计和划分柱、梁、墙、板等装配式混凝土预制构件时，要强调受力均衡、接驳简单、规格统一、组合丰富，提高结构的多样性。

成本精细化管理举措

住宅项目的整体造价取决于多个方面，建筑项目通常具有动态性，从最开始的决策计划到交付使用，整个建设周期通常都是以年来计的，加之建设过程中的不确定的、未知的因素，使工程成本精细化管理受到很多动态因素的干扰。成本控制通常通过清单控制、合同控制、指标控制来实现。通过合同约束控制造价，在设计阶段则通过限额设计，在合理的范围内对含砼量、含钢量进行调整，降低成本；在预算阶段，要全面兼顾每个工程面，避免缺漏项，减少工程量误差，降低预算成本；在施工阶段，严格遵循清单制，所有支出都要严格对照清单，对于特殊状况没有清单的，对照同类工程成本及本项目的具体情况执行。如本建设项目要遵循浦东新区建交委的标准规定，从前期设计开始，一直到后期施工，其间多次主动与政府方面就建设的标准细节进行沟通，并以新区内其他类似项目作为参考对象。

构件生产精细化管理举措

在项目构件设计和生产过程中，同样采取精细化管理，尤其是构件质量管理，要严格把控制作构件的原材料品质，如混凝土原料、钢材、连接件、预埋件等重要材料，必须严格执行来料质量验收，同时随料出具自检报告、合格证以及第三方合格认证。在投入使用之前，要对原材料和预制构件的性能实施检测，不仅要自检，还要求做第三方复检，具体的检测内容有材料规格、品种、生产批次、外观、性能等。检测项目及数量均要遵循国家标准，必须拿到合格证明以后才能投入使用。构件生产要经由驻场监理验收，达到质量要求才能出厂，另外在出厂前要对构件和预埋件做彻底的清理，门窗框等部位要做好保护措施。

开始施工以后，必须要求供货厂家提前备足构件储量，至少要储备三层的预制构件量，不合格的预制构件禁止用于建设，必须返回厂家，构件出厂运输应当提前做好完善的运输计划和方案，并事先做好线路勘测，装车的总高度应低于4.5米，宽度以车身为限，不能超出车身外。这点在设计构建时就应当充分考虑，避免构建的规格、体积，超宽、超大，不利于运输周转。

施工精细化管理举措

施工阶段的管理同样引入精细化措施。第一，做好现场质量、安全管控。保障性住房由于是由国家控制售价，对于利润率有严格的要求，如果建设成本增加，利润空间变小时，建设方为了保障收益往往会选择低质低价的材料或是偷工减料等，以扩大利润。加之保障性建设项目通常都有工期限制，且时间大多很紧，安全措施难免会有疏忽，无法保证保障房的质量，现场必须要重视安全质量管理。第二，施工单位必须严格遵循施工标准与通过审核的图纸进行施工，保证施工全过程合法合规，监理方面应当积极履行监督职责，确保项目建设的合规性。同时要向地方建筑管理机构上报项目的各项信息，接受质量安全监督部门的抽检和巡查。及时整改工程质量检查的问题清单，并在限定日期内反馈整改结果。严格审查建筑材料的质量报告与施工承包单位的资质。完善工程质量管理标准，构建成熟健全的工程质量安全管理机制。

施工总包更要注意精细化的管理，在项目建设期间，针对装配式建筑项目，总包方应编制专项施工方案，经组织施工人员接受装配式施工培训，根据装配作业指导组装和施工，同时做好成品的防护工作。并提前编制好配件采购计划及清单，保障现场的组装进度，防止因为缺少配件而停工。进场的预制构件，总包方应当根据需要的用量结合构件体积，提前规划和布置材料放置场地，堆放和装卸均要根据构件种类与吊装顺序进行安排。

现场组装预制构件的精细化管理，要着重质量方面，尤其是构件吊装要注意好精度控制，同时还要注意灌浆封堵效果。在吊装环节，要注意做好防护，小心操作防止意外磕碰损坏构件，落钩就位时，应当由专业吊装工人协助做好微调，尽可能的提高吊装质量与精度。总包单位也要承担起精细化管理分包单位的职责，严格要求构件供应按照质量要求和供货计划执行，防止构件质量问题或供货问题延误保障房的交期。

BIM全过程信息化技术精细化管理

在项目建设的各个环节引入和构建以BIM技术为支撑的、覆盖所有建设环节的数字化，形成以BIM为核心的数字化装配式混凝土建筑方法；推动工程设计、工程建设的数字化发展，形成覆盖所有建设环节的信息化。

对G09-02地块项目，引入BIM的可视化分析，有助于更加清楚地描述预制剪力墙制作、材料选择等信息，优化预制构件的品种与数量，使构件生产减少误差或返工现象，增强建筑效率与工程质量。项目构设了全过程追溯，项目管理人员能够借助工程BIM模型，随时查询和了解基础数据，简单方便，并且还可以分类搜索、筛选、统计。保障房建设中的材料采购、分包管理、材料控制、成本核算、各种资源的协调等，均能够通过BIM模型掌握准确的工程定位、项目建设数据、质量控制、构件检查、质量控制、资料管理、数据查询等。

在工程建设的具体管理中，建设单位作为主要的责任人，务必要落实项目建设过程的精细化管理，针对各个环节、各合作主体，分别制定侧重点不同的精细化管理，确保项目建设合规性和合法性，满足政府对保障性住房的相关要求，通过细节刻画为企业积累竞争实力，促进企业实现可持续发展。

《城市开发》2022年第4期